商铺买卖*如何处理-大兴区商铺买卖-*咨询(图)

20．出卖人未取得商品房预售许可证明，其与买受人签订的房屋预售合同是否有效？

《高人院关于审理商品房买卖合同*案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，商铺买卖律师代理费，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，商铺买卖*如何处理，可以认定有效。”

可见，要签订商品房预售合同，开发商必须取得商品房预售许可证明，否则，该合同无效。当然，也有例外情况。如果在买受人向起诉之前，商品房预售人取得了商品房预售许可证明，可认定预售合同有效。

10.房屋中介机构应当审查交易房屋能否上市交易、是否存在共有、是否设有权、是否已被采取强制措施，交易房屋是否为出卖人家庭名下住房，订约当事人是否具备民事行为能力、是否有无权代理的情形、购买人是否具备购房资格等等。如果房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人利益，给委托人造成损失的，应当根据其过错程度承担相应的损害赔偿责任。

合同附件也要留意

商品房买卖合同除主合同外，还包含四个附件，即房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议。

（1）房屋平面图应标明每一个房间具体的尺寸以及墙体的宽度，还应标明阳台的大小、空调机位等具体的设备位置。

如果上述内容不明确，则房屋平面图起不到准确指示的作用，对开发商来说也没有明确的约束。

（2）无论是房屋平面图，还是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明和装修设备标准，都应使用准确的数字和具体的描述来表示其内容，商铺买卖*律师电话，而不应使用概念化的词语。

像“”“”“*修”这类词语不应在附件中出现，而应明确“”具体标准是什么，“”是什么牌子，“*修”达到什么装修效果。

（3）根据民事法律“意思自治”原则，商品房买受人完全可以不受格式条款的限制，与开发商进行协商，行使合同的修改和补充权，大兴区商铺买卖，在主合同之外，签定补充协议，以明确一些模糊概念，修正主合同中的不合理条款。