22．房屋出现质量问题，任何时候都可以要求出卖人*吗？

《商品房销售管理办法》第三十三条规定：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《商品住宅实行书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》）中确定的低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房产买卖违约律师电话，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可*力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

此外，《建筑工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的低保修期限为：

（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，大兴区房产买卖，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

由此可见，关于房屋的保修期，是比较复杂的，当事人为了维护自己的权益，除了依照法律规定，还可以在合同中进行详细的约定，制定房屋的保修条款。所以，房屋出现质量问题，并不是任何时候都可以要求出卖人维修的，出卖人的保修期是有一定的期限的。

24.当房屋的实际面积与合同约定的面积出现误差的时候，根据合同相对性原则，只有直接的合同当事人之间可以主张权利或承担义务。房屋是否转卖，并不影响权利人依据合同主张权利。((2008)北民初字第270号)

25.根据蚁害隐蔽性、长期性、难以的特点应合理分配买卖双方权利义务。买受人并非人士，仅知晓蚁害的表象，且出卖人支付的补偿金额与实际损害不成比例，故出卖人仍需承担相应的瑕疵责任。蚁害与、雷电等自然灾害有本质区别，房屋出卖人不得以不可*力为由规避质量瑕疵责任。（(2009)沪一中民二(民)终字622号）

关于房屋“按揭”合同*案件中的几个问题的分析与探索

二、银行在按揭合同*案件中的地位

1.作为有*请求权的第三人参加

有*请求权第三人有权向提出请求和事实理由，房产买卖被骗，成为当事人，在中的地位相当于原告，以本诉中的原告和被告作为被告。他是不同意原告的主张，也不同意被告的主张。为了维护自己的合法权益，有*请求权的第三人是以*的实体权利人的资格，向人院提起了一个新的。在按揭*中，当购房者起诉开发商要求确认购房合同无效或者解除购房合同，并退还购房款本息时。由于按揭银行基于与购房者之间的合同关系，对该标的物享有优先受偿的权利。其可以主张*的请求权，属于有*请求权的第三人，按揭银行可以自行决定是否参加。

2.作为无*请求权的第三人参加

按揭银行作为无*请求权第三人可以申请参加，也可以由通知参加，房产买卖打官司律师费，只有在其承担民事责任时才有权提起上诉，并且在一审中无权放弃、变更请求或者申请撤诉，在中一般是通过支持一方的主张，反对另一方的主张来维护自己的合法权益。根据《城市房地产管理法》第44条第3款和《城市商品房预售管理办法》1条的规定，开发商进行商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。该规定的目的就是防止开发商将商品房预售所得款项挪作他用，导致房地产项目“烂尾”，损害购房者的利益。为了监督开发商能够切实履行该项义务，实践中按揭银行往往都要求开发商在银行设立商品房预收款账户。购房者以银行未经房地产交易登记机构核准同意，擅自向开发商支付商品房预收款致使楼盘烂尾为由，要求开发商和银行承担责任，应将开发商和银行列为共同被告。如果购房者仅起诉开发商，而未起诉银行，当事人可申请、亦可通知银行作为无*请求权第三人参加。