在对出租房地产进行租金评估时，我们普遍采用的的评估方法有两种：市场法和收益法。

那么，这两种方法在评估租金时应该怎样运用呢?

一、市场法

（一）市场法简介

现行市价法也称市场法、市场价格比较法，是将在评估基准日近期有过出租交易的类似房地产租金与委估标的进行比较，对这些选取的交易案例的已知价格作适当的修正，以此估算委估委估房产租金价值的方法。

（二）市场法的运用

实际操作中根据替代原则，将案例与委估标的设定在同一市场中，与具有相同使用价值、区域环境相似的类似房地产租赁交易案例加以比较对照，参照该房地产的情况、日期、区域以及个别因素与使用年期，修正得出委估对象在评估基准日房产租金价值。

例如，根据委估标的具体情况，本次评估范围为XXXX单位房产租金价值，尚无出售该部分物业的计划，未来将采取只租不售的经营策略，因此从持有物业的状态看，主要目的就是通过收取租金获取收益。

根据该区域房地产租赁市场状况，可以收集到可比租赁交易案例的相关资料，故本次拟采用的评估方法为市场比较法。

本次对纳入评估范围的XXXX单位房产租金采用市场法进行评估。市场比较法是以评估对象与市场上相似区域和用途的房产租金进行比较，再通过合理的系数调整得出其评估值。

具体的计算公式如下：

PX=P′×A×B×C×D

=P′×待估房地产租金价格=可比交易实例的租金价格×（正常交易情况/可比实例的交易情况）×（待估标的评估基准日可比实例租金交易日jiagezhishu）×（待估标的区域因素值/可比实例区域因素值）×（待估标的个别因素值/可比实例个别因素值）。

二、收益法

（一）收益法简介

收益法也称收益资本化法、收益还原法，是房地产评估中常用的方法之一。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值，预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的价值的方法。

（二）收益法的运用

收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。

收益法的雏形是用若干年的年地租（或若干倍的土地年收益）来表示土地价值的早期购买年法。

企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。

收益法中常用的两种具体方法是收益资本化法和未来收益折现法。